椰风海韵，碧海蓝天，每年冬季，海南沦为中国北方和东北住客与游客憧憬的目的地。然而，随着外地住客的激增和房地产的火热研发及填海造地，海南的沙滩越来越少了，海南的生态也受到不利挑战。

海南省一些市县轻经济发展、重环境保护，热衷做“短平快”的速效政绩工程，财政过分倚赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，钹了钱袋、毁坏了生态。狗年春节前夕，《中国经营报》记者了解海南省海口、三亚、儋州、万宁等填海造地问题引人注目的多个地市进行了调查，企图揭露海南“向海要地”“向海要房”热情高涨背后的成因，并深入探讨戴着上生态“紧箍”的海南楼市将南北何方、过分倚赖房地产的海南经济结构将如何调整等根本性问题。

海南楼市戴着上生态“紧箍”每到隆冬时节，来自东北和华北等地的游客与住客争相“候鸟南飞”，这也是海南省一年中旅游最火热的季节。在旅游渡假、短租休闲娱乐、道家养老、购房置业等市场需求性刺激下，海南省多地房地产市场出现异常疯狂。多达，2017年来自海南岛外的“候鸟族”买走了85%以上的商品房，而且这一比例还有下降趋势。与往年有所不同的是，随着中央环保督察组和国家海洋督察组陆续进驻，一场席卷海南全省的生态监管风暴于是以转变着海南楼市南北。

根据中央环保督察组对系统意见，海南省一些市县轻经济发展、重环境保护，热衷做“短平快”的速效政绩工程，财政过分倚赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，钹了钱袋、毁坏了生态。对违规违法项目实行“双停止”(停止建设、暂停营业)，全面暂停办理产权式酒店用地审核，不准城外填海造地，严苛管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发等一系列政策实施，能否根治海南填海造地“失序、失度、流失”的“病灶”?戴着上生态“紧箍”的海南楼市将南北何方?近日，《中国经营报》记者了解海南省海口、三亚、儋州、万宁等填海造地问题引人注目的多个地市进行了调查，企图揭露海南“向海要地”“向海要房”热情高涨背后的成因。

房地产“一业羞大”“海南知道无法再行做到‘房地产加工厂’了。”近日，海南省国土资源厅副厅长吴嘉祐在一次新闻发布会上公开发表回应。

据理解，尽管2017年海南省海口、三亚等多地启动了出租汽车措施，但这未制止房地产市场的持续疯狂。例如，海口市统计局数据表明，2017年海口市房屋销售面积549.47万平方米，比上年快速增长27%;三亚全市商品房销售面积213.79万平方米，快速增长41.1%。截至12月底，三亚市商品房库存196.65万平方米，去化周期仅约7个月。

儋州和万宁房地产市场销售面积和销售金额皆经常出现大幅度快速增长。2017年儋州全市房屋销售面积246.6万平方米，比上年快速增长147.0%;房屋销售额为184.36亿元，比上年快速增长131.6%。2017年前三季度，万宁市商品房销售面积93.49万平方米，同比快速增长63.3%;商品房销售额 122.33亿元，同比快速增长116.5%。不过，商品房销售疯狂的背后，房地产“一业羞大”的局面未好转，三亚、万宁、儋州等地经济快速增长对房地产业仍存在较小依赖性。

以三亚市为事例，在海南省全力展开房地产调控以转变对房地产业依赖性较强现状的背景下，房地产业仍是大位快速增长的最重要产业，房地产开发投资的占比不降反升。三亚市统计局数据表明，2017年全年房地产开发投资同比快速增长34.1%，占到固定资产投资的比重约63.3%，低于上年同期10.9个百分点。“投资结构单一，投资结构不合理的问题比较突出。

一方面，房地产开发投资占到比大;另一方面，实体经济投资项目较少。”三亚市统计局回应，全市经济快速增长对房地产业有较小依赖性，房地产业对全市经济快速增长影响显著。2017年房地产业快速增长14.6%，对经济快速增长的贡献约33.0%，占到GDP的比重同比提升1.7个百分点。

万宁市的情况某种程度不悲观。该市统计局发布的数据表明，2017年前三季度，全市固定资产投资105.79亿元，其中房地产投资62.55亿元，占到全市固定资产投资的59.13%，占到比多达一半。

“随着我省对房地产业调控政策的之后实行，不致影响我市房地产业的发展，房地产业一旦快速增长上升，固定资产投资将受到相当大影响。目前我市主要依赖房地产开发投资夹住固定资产投资的结构亟需优化。”万宁市统计局回应。

中原地产首席分析师张大伟在拒绝接受记者专访时指出，海南比较缺乏工业基础承托，本身倚赖旅游和房地产业，相对来说房地产对经济快速增长和投资夹住短期见效快，也让海南一些地方尤其是沿海的部分的县市教导了“房地产依赖症”，从目前实施的一系列政策来看，认同不会寄希望于逐步减少对房地产的倚赖，但是最后减少多少还要看政策落地的力度和时间。填海造地规模失控事实上，上述多个房地产热卖地市也沦为了此轮环保专员公署问题时有发生的重灾区。

根据记者取得的国家海洋督察组对系统意见排查表格表明，海南全省共计30余项问题必须排查，排查期限为2020年12月底前。记者辨别找到，海南省部分地市不存在的海洋生态维护问题主要还包括分批审核回避监管、私自调整填海造地土地性质用作房地产开发、以处罚代管公安部门不及时、部分填海造地项目土地长年闲置等。

例如，2013~2014年，海口市政府及海洋部门在海口龙凤岛项目用海审核过程中，将只享有一个立项文件的19个项目分两批确权给龙凤岛投资有限公司及其9家子公司，共计批准后填海造地386.13公顷用作旅游娱乐基础设施建设，回避国务院监管。在万宁、儋州等地，还普遍不存在私自调整填海造地项目土地性质用作房地产开发的违规行为。

例如万宁日月海湾日岛项目申请人、批准后的用海类型为旅游娱乐用海，海南省海洋部门也明确要求“禁令填海造地研发普通房地产项目”，但2014~2015年项目填海造地竣工验收后，万宁转变旅游用途的5.6公顷用作房地产建设。据理解，监管不力、惩处严加沦为违法填海造地乱象丛生的最重要原因。例如，根据专员公署对系统，三亚在坚称白塘湾城外填海造地项目不存在违法用海的情况下，多次开会会议拒绝减缓前进，三亚市海洋部门也对三亚白塘湾海域违法填海造地公安部门不及时，以处罚代管，视而不见违法填海造地不道德，造成违法填海造地面积由13.42公顷不断扩大到101.59公顷。

而海口市灯塔酒店项目、文昌市椰林湾度假村人工岛项目、南海度假村人工岛项目填海造地成陆后，至今仍并未展开研发建设，土地用于正处于闲置状态。“多业举”才是决心据理解，针对中央环保督察组和国家海洋督察组对系统情况，海南省已责令涉及地市对违规违法项目实行“双停止”，即开建项目不准停止建设;房地产项目停止销售和宣传，其他酒店、餐饮、旅游、娱乐等经营类项目暂停营业。

一系列政策规定也陆续实施。2017年9月22日，海南省委审查会通过的《关于更进一步强化生态文明建设谱曲美丽中国海南篇章的要求》明确提出，实行严苛的围填海造地总量掌控制度和规范审核程序，除国家和省根本性基础设施建设、根本性民生项目和重点海域生态修缮管理项目外，不准城外填海造地;永久暂停中部生态核心区研发新建外销房地产项目。

2018年1月10日，有“海南史上最严苛的土地管理政策”之称之为的《关于更进一步强化土地宏观调控提高土地利用效益的意见》实施，对坐落于生态维护核心区的市县，暂停决定追加外销型商品住宅用地供应计划;全面暂停办理产权式酒店用地审核申请(不含农用地改用、土地供应和转变用途审核);禁令将商品住宅用地与其他产业项目用地绑或配上供应。对于海南省实施一系列政策对楼市产生的潜在影响，张大伟回应，对于岛外的购房者来说，有意愿买房的基本都是沿着海岸线买，最重视的也是蓝天碧海金沙滩这些大自然条件，目前海岸沿海的优质海岸线和海湾早已基本拆分完，不准填海造地展开房地产开发以及严管海岸带生态红线的政策将使得一线海景土地和项目更为匮乏，对于商品房供求关系的转变将逐步显出。

专家观点环境保护部环境工程评估中心耿海清博士填海造地作为一种减轻土地供需矛盾的作法，在我国沿海地区具备其合理性，目前不存在的主要问题是规模失控。地方政府发展临港工业和研发房地产的热情减，城市规划不合理、建设用地指标严重不足、土地征迁可玩性日益增大、填海造地成本较低、审核申请比较非常简单等是造成填海造地失控的原因。国家行政学院生态文明研究中心主任张孝德海南填海造地热情高涨背后的推动力主要展现出在房地产资本的力量和地方政府构成了一种“合力”，房地产企业为了土地和利润，政府不存在推展城镇化、税收和招商引资的市场需求。

当前一些地方不存在的仅次于问题是，只看见了眼下的利益，而忽略了填海造地给沿海生态带给的影响和毁坏。当生态文明建设长远利益和房地产开发短期利益产生冲突的时候，一些地方出于对土地指标的市场需求和发展经济的渴求更为偏向于自由选择后者。

中国区域经济学会副会长肖金成全国对海南的旅游渡假和买房置业市场需求充沛，对于海南经济发展来说并不是坏事，但“候鸟型”的季节性市场需求对于整个海南省的服务业和住房市场来说十分有利，冬季经常人满为患，夏季旅游业和服务业比较不景气。海南几乎依赖房地产夹住经济快速增长并不可持续，也不易导致资源的空置和浪费。

对房地产展开严控并无法转变海南房地产一业坐大的弊病，关键在于前进国际旅游岛建设战略的同时多业举，补足产业发展的短板，比如大力发展文化创意产业、康养产业和对环境影响小的高端制造业。海岸线遭到风化 海南多房产项目被“双停止”“海南的沙滩越来越少了，小时候我们去三亚、去海口四处都是天然的海滩，现在海边更好的是房地产废料。”一位海南当地的出租汽车司机感叹道，多位访谈的海南当地居民皆有同感。

据《中国经营报》记者探访海南各市理解，目前文昌、万宁、三亚、海口等市沿着海岸线研发的情况更为显著，此外，各市皆有大面积填海造地项目在展开。主观辨别也许不存在一定的偏颇，但数据毕竟最有力的证明。根据此次环保专员公署对系统的一组数据表明，2012年以来，海南省沿海各市县在海域内总计派发土地用于权证41本，牵涉到海域面积617.25公顷，而在琼海还经常出现了违规调整海岸线的情况。与此同时，海南省在2008年将填海造地项目审批权劳改至沿海市县，以后2015年才交还劳改的审批权，但在2012年至2014年期间，沿海市县共计审核填海造地项目87宗，确权填海造地面积1447.83公顷。

随着这一轮环保风暴的来临，海南各市县填海造地工程项目都已停止，部分踩海岸研发红线的项目也忙着排查。据记者从万宁、文昌等各市县所理解的情况，此轮被实施“双停止”的项目在2018年停工的可能性并不大，而明确的整改措施至今仍未具体。海滩上的研发废料自2013年5月1日起实施的《海南经济特区海岸带维护与研发管理规定》第十条规定：沿海区域自平均值大潮高潮线起向陆地伸延最多200米范围内、类似岸段100米范围内，不得新建、改建、扩建建筑物，明确界线由人民政府确认，因根本性建设项目必须新建、改建、扩建建筑物的，应该报省人民政府审核。

在海口西海岸边放射状公园地绿线旁，上述内容被划为告示牌立在路旁。然而，在该告示牌大约百米开外，一所洲际酒店正在辛苦地排查中。据理解，该酒店为海航实业与洲际酒店集团签下的项目，原本预计将于2018年入市。

根据记者实际仔细观察，该酒店已摔200米海岸研发红线，目前正处于排查阶段。现场工作人员则告诉他记者，酒店正在展开全面的翻新改建，开业时间不得而知。这意味着是海南省海岸线被风化的一角。

记者搭乘高铁抵达万宁市后注意到，当地市区房地产开发力度近不及沿海区域。驱车从华润石梅湾九里项目沿着滨海大道右转，可以通向神州半岛，一路上金泰、保利等开发商的项目绵延不断，但距离海岸仍有一定距离。整个神州半岛则被隆源地产和中海地产两家企业所瓜分。

在项目范围内“13公里饮美海岸线”的推展宣传标语随处可见。记者在项目现场注意到，项目公共用地区域离海岸线仅有咫尺之距，离所规定的200米红线仍有相当大的距离。

但中海地产与隆源地产两家企业在神州半岛项目的现场销售顾问告诉他记者：“我们的房子都在两百米开外，并不不受红线影响。”200米海岸研发红线，究竟是以项目研发所辟楼房至海域距离不尽相同，还是以整个项目地块(不含公共服务建设)不尽相同?万宁市国土局用地股吴姓股长在拒绝接受记者专访时认为：“200米海岸研发红线是以整个项目宗地至海域的距离不尽相同，并非只是其中的房子。”海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路回应：“现在以及未来海南对生态坏境的维护趋严，但早期政府对海岸线的管控较为粗犷、严格。

所以现在看见两百米以内的一些项目，多是在管控之前展开研发建设的。”回应，记者尝试专访中海地产及隆源地产，截至新闻报道未予恢复。被取消的人工生态岛海岸线正在消失的同时，海南各市县的填海造地工程亦声势浩大，海口灯塔酒店项目、中弘龙凤岛、海航南海明珠、文昌清澜半岛、万宁日月岛、三亚凤凰岛及莲花岛等皆在此次环保专员公署后转入“双停止”(停止建设、暂停营业)状态。

记者注意到海航的南海明珠项目填海造地雏形已贞，现场工作人员回应复工已多时，目前早已展开适当的排查，但是停工继续没时间表。同属海口的灯塔酒店项目，凸挨着海口的“城市客厅”万绿园，早就停工多年。而在文昌市高隆湾区，清澜半岛项目也已转入衰退状态，渔人码头早期建设已完成的海鲜市场正在展开拆毁工作，现场的工作人员口风甚紧，皆不愿对拆毁项目做到过多叙述。

而原本在市场内的摊贩则临时在旁边搭乘了小棚之后经商。在清澜半岛上，开建项目皆已复工，一期工程部分楼房蓝网上仍挂着十余个庆典25楼封顶的横幅。

一位到项目现场给员工公布休假通报的南京建工集团有限公司联系人孙爱国告诉他记者，自2017年12月31日起，为因应中央环保检查，实施文昌市住房和建设局涉及文件精神，项目早已复工。停工暂不时间表。根据环保专员公署对系统意见，清澜半岛归属于麒麟菜省级海洋保护区，但由于该保护区并未具体保护区的核心区、缓冲区、试验区，无法实行有效地管理。

2009年至 2012年其间，在保护区内共批准后东郊椰林海上休闲娱乐中心、南海度假村、训澜港5000吨级航道改建填海造地项目等3个填海造地项目。对于先前项目将何去何从，记者前往清澜半岛上的海南中坤渝安投资有限公司展开专访，其工作人员以项目负责人出外为由婉拒专访，先前电话专访亦被断然拒绝。记者从文昌市政府处了解到的排查方案初稿表明，将对上述3个填海造地项目实施“双停止”，在2018年12月底前，因应省海洋与渔业厅编成《海南省麒麟菜自然保护区总体规划》，依法划界保护区明确范围。

另外，的组织对3大项目积极开展海洋环境影响科学论证评估，实行生态修缮。“这只是初稿，先前有可能还不会有所调整，但是项目停工的可能性较为小，重点方向是探究如何修缮。

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